Qu'est-ce que la base DVF et comment l'utiliser pour estimer votre bien

Introduction

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la source de données immobilières la plus précieuse qui existe en France - et la plus mal connue du grand public. Elle contient le prix de vente, la date, l'adresse et les caractéristiques de toutes les transactions immobilières réalisées en France depuis 2014. Mise à disposition gratuitement par l'État depuis 2019, elle est utilisée par les notaires, les professionnels de l'immobilier, les collectivités, et désormais par les particuliers via des outils comme Copilot Immo.

Ce guide vous explique ce qu'est exactement la base DVF, comment y accéder, quelles sont ses limites, et surtout comment vous en servir concrètement pour estimer votre maison ou votre appartement au juste prix.

Qu'est-ce que la base DVF concrètement

La base DVF est un fichier public mis à jour deux fois par an par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Elle agrège toutes les transactions immobilières soumises à formalités (ventes, ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications) depuis le 1er janvier 2014 pour la France métropolitaine et les départements d'outre-mer - à l'exception de l'Alsace, de la Moselle et de Mayotte, qui relèvent d'autres régimes fonciers.

Pour chaque transaction, la base indique notamment : la date de la mutation, la valeur foncière (le prix payé), la nature du bien (appartement, maison, terrain, local commercial), la surface (habitable ou utile), le nombre de pièces principales, la commune et l'adresse précise (numéro, voie), les références cadastrales (section, numéro de parcelle).

C'est un niveau de transparence sans équivalent en Europe. En Belgique, Allemagne ou Royaume-Uni, ces données existent mais sont soit payantes, soit beaucoup moins précises.

L'origine de la base DVF : un décret de 2018

La mise en open data de la base DVF résulte du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018, qui impose à l'État de publier sous forme électronique les informations sur les valeurs foncières déclarées lors des mutations immobilières. Cette publication répond à un objectif politique clair : transparence du marché foncier et immobilier, et rééquilibrage de l'information entre acheteurs, vendeurs et professionnels.

La diffusion effective a commencé le 24 avril 2019 sur le portail data.gouv.fr, et la base est depuis mise à jour semestriellement. Elle est publiée sous Licence Ouverte / Open Licence version 2.0, ce qui autorise sa réutilisation y compris commerciale, à condition de citer la source.

Copilot Immo est d'ailleurs officiellement référencé comme réutilisation de la base DVF sur data.gouv.fr.

Comment accéder à la base DVF

Il existe quatre grandes voies d'accès, qui ne s'adressent pas aux mêmes publics.

1. L'application "Données de valeurs foncières" de l'État

Accessible via le portail app.dvf.etalab.gouv.fr, elle permet de visualiser les ventes sur une carte. Gratuit, officiel, mais l'interface est austère et ne fait pas d'estimation : elle affiche les ventes brutes, à vous de faire la synthèse.

2. Les fichiers bruts sur data.gouv.fr

Pour les utilisateurs techniques : on peut télécharger les fichiers CSV annuels depuis le portail data.gouv.fr. Utile pour les data scientists, les chercheurs et les professionnels qui construisent leurs propres outils. Pas adapté au grand public - la base annuelle fait plusieurs Go.

3. L'outil Patrim des impôts

Accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, il donne accès aux mêmes données avec un filtrage par critères (localisation, type de bien, dates). Limité à 50 résultats par requête et assez rigide, mais officiel et gratuit.

4. Les réutilisations tierces

De nombreux services ont bâti des outils grand public sur la base DVF : cartes interactives, estimateurs, exports Excel. Chacun a son angle - certains privilégient la carte, d'autres l'estimation automatique, d'autres l'export de données pour les professionnels. Copilot Immo se positionne sur l'estimation pondérée par quartier : on vous calcule automatiquement un prix au m² à partir des ventes DVF les plus proches et les plus récentes, avec un score de fiabilité qui reflète la densité des données disponibles.

Les limites à connaître avant d'utiliser la base DVF

La base DVF est puissante, mais elle a des limites importantes que la plupart des articles ne mentionnent pas.

Elle ne couvre pas l'Alsace-Moselle. Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle disposent d'un régime cadastral spécifique (le livre foncier) hérité de la période allemande. Les données y sont accessibles via d'autres canaux mais pas dans la base DVF nationale.

Elle n'inclut pas les cessions de parts sociales. Quand un bien est détenu par une SCI et que la SCI est vendue en tant que telle (cession de parts), la transaction n'apparaît pas dans la DVF. Cette pratique est courante pour l'immobilier d'investissement.

Elle n'inclut pas les ventes VEFA individualisées. Les ventes en l'état futur d'achèvement de lots individuels par les promoteurs n'apparaissent pas toujours - ce qui explique pourquoi l'estimation DVF est moins fiable pour les immeubles neufs récemment livrés.

Les données ne sont pas en temps réel. La base est mise à jour tous les 6 mois. Quand vous consultez une estimation début 2026, elle peut encore contenir des transactions de fin 2024 pas encore intégrées. Ce décalage est significatif dans les périodes de retournement de marché.

Certaines transactions sont aberrantes. Ventes entre membres d'une famille à prix symbolique, ventes forcées, démembrements de propriété, viagers occupés : ces cas figurent dans la base avec des montants qui ne reflètent pas la valeur de marché. Les bons outils les filtrent automatiquement ; si vous consultez la base brute, vous devez les repérer vous-même.

Elle ne dit rien de l'état du bien. La DVF connaît la surface et le nombre de pièces, mais pas le DPE, pas l'état général, pas les travaux réalisés. Deux appartements de même surface et même adresse peuvent valoir 30 % d'écart selon leur état. Toute estimation basée sur la DVF doit donc être ajustée manuellement selon les caractéristiques propres à votre bien.

Comment utiliser concrètement la base DVF pour estimer votre bien

Voici la méthode en 5 étapes, que vous pouvez appliquer avec un outil automatisé ou à la main.

Étape 1 - Délimitez votre périmètre de comparaison

La règle d'or : plus vous restreignez géographiquement, plus l'estimation est fiable. En ville, un rayon de 300 mètres autour de votre adresse est idéal. En zone périurbaine, 500 mètres à 1 kilomètre. En zone rurale, une commune entière ou un regroupement de communes similaires.

Étape 2 - Filtrez par type de bien et caractéristiques

Appartement à appartement, maison à maison. Même plage de surface (± 20 %). Même catégorie de nombre de pièces (un T3 se compare à un T3, pas à un T2 ou T4). Si vous avez une maison avec jardin, comparez à des maisons avec jardin, pas à des pavillons mitoyens sans extérieur.

Étape 3 - Filtrez par période

Limitez-vous aux ventes des 12 à 18 derniers mois. Au-delà, le marché a trop bougé pour que la comparaison tienne - et dans les périodes de retournement comme 2023-2024, même 12 mois peut être trop.

Étape 4 - Calculez un prix au m² pondéré

Ne faites pas une moyenne simple. Pondérez chaque vente selon :

• sa proximité géographique (plus elle est proche, plus elle compte)
• sa récence (une vente d'il y a 3 mois pèse plus qu'une vente d'il y a 12 mois)
• la similarité du bien (surface, type, nombre de pièces) Les outils comme Copilot Immo font cette pondération automatiquement et affichent un score de fiabilité : plus les ventes DVF sont nombreuses, proches et récentes, plus la fourchette est resserrée et crédible.

Étape 5 - Ajustez selon votre bien

Le prix au m² pondéré est un point de départ. Appliquez ensuite les ajustements spécifiques à votre bien : DPE (+15 % à -20 %), étage, exposition, extérieurs, travaux à prévoir, parking, nuisances. Notre guide complet de l'estimation détaille chaque ajustement.

Pourquoi la DVF donne une meilleure estimation que les sites d'annonces

Une erreur fréquente : estimer son bien en regardant les annonces en ligne sur Leboncoin, SeLoger ou PAP.

Ces sites montrent les prix demandés, pas les prix réellement payés. En moyenne, sur l'ensemble de la France, le prix de vente final est inférieur de 4 à 8 % au prix affiché. Dans les zones où le marché s'est retourné depuis 2023 (grandes villes, régions PACA, Bretagne), l'écart peut atteindre 10 à 15 %.

Si vous estimez votre bien à partir des annonces, vous répliquez donc un biais haussier systématique. La base DVF, elle, ne contient que des prix de transactions finalisées et actées par notaire : ce sont des prix réels, pas des intentions de prix.

Comment interpréter les écarts entre DVF et estimations d'agence

Il est fréquent qu'une estimation DVF donne un résultat 10 à 20 % inférieur à une estimation d'agence immobilière. Trois explications possibles :

L'agence a un biais commercial. Pour décrocher un mandat, les agents ont tendance à surestimer légèrement. Ils savent qu'ils devront ensuite convaincre le vendeur de baisser - mais au moins le bien est dans leur portefeuille.

La DVF sous-estime un bien d'exception. Si votre bien sort de la norme (vue, architecture, prestations haut de gamme), la DVF qui fait une moyenne peut mécaniquement le sous-évaluer. Dans ce cas, l'agence a raison.

Le marché a bougé. Si la base DVF est mise à jour à 6 mois et que les prix ont baissé depuis, l'estimation DVF peut être légèrement haute. Mais en général, c'est l'inverse : la DVF est en retard sur les baisses, pas en avance.

La bonne pratique consiste à croiser les deux : si votre estimation DVF et votre estimation d'agence sont à moins de 10 % d'écart, la vérité est au milieu. Au-delà de 15 % d'écart, vous avez un signal fort qu'une des deux est biaisée - et neuf fois sur dix, c'est celle de l'agence.

Pour aller plus loin

Vous voulez voir les ventes DVF réelles autour de votre adresse en 2 minutes ? Faites une estimation gratuite sur Copilot Immo - on vous affiche les ventes de votre quartier sur une carte avec un prix au m² pondéré.

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