Copilot Immo
Méthodologie de l'estimation immobilière
Des ventes observées, une actualisation par indice et une analyse des caractéristiques renseignées. Voici les données utilisées, le calcul et ses limites.
Ventes DVF
Les ventes réelles enregistrées par l'administration fiscale (DGFiP), dans les fichiers DVF publiés sur cinq ans.
Indice Notaires-Insee
Pour actualiser chaque vente au dernier trimestre publié, lorsque l'indice correspondant est disponible.
Analyse IA
Pour ajuster selon les caractéristiques du bien : DPE, étage, état et équipements renseignés.
1. Ventes DVF : des prix de vente réels
La base Demandes de valeurs foncières (DVF) contient les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale (DGFiP). Les fichiers ouverts sont publiés sur une fenêtre de cinq ans. Une estimation n'utilise pas toutes ces ventes : elle retient les ventes du même type de bien, dans les sections cadastrales proches de l'adresse, puis les plus récentes parmi les ventes admissibles.
La recherche interroge jusqu'à cinq sections cadastrales proches. Les mutations sont dédupliquées ; les ventes sans surface exploitable et les prix au m² hors des seuils de contrôle sont écartés. Jusqu'à 20 comparables sont retenus. Il ne s'agit pas d'une recherche dans un rayon fixe : le rayon affiché est la distance maximale observée parmi les comparables.
Les données sont publiées périodiquement, généralement deux fois par an, avec un délai entre la vente et sa disponibilité. Les ventes très récentes peuvent donc manquer. Toute la France hors Alsace, Moselle et Mayotte est couverte ; la disponibilité effective varie selon le secteur et le type de bien. DVF ne décrit pas systématiquement l'état intérieur, le DPE ou les équipements.
Copilot Immo est référencé comme réutilisation des données DVF sur data.gouv.fr
2. Indice Notaires-Insee : actualiser les ventes
Le prix d'une vente passée est ramené au dernier trimestre publié de la série officielle des prix des logements anciens, lorsqu'une valeur existe pour le trimestre de vente et pour le type de bien.
Prix actualisé = prix de vente réel × (indice du dernier trimestre publié / indice du trimestre de la vente).
La série la plus fine disponible est utilisée : ville ou agglomération couverte, département d'Île-de-France, région, puis France. Les appartements et les maisons utilisent des séries distinctes. Il n'existe pas de série pour chaque ville ou chaque région.
Un indice est une évolution agrégée à l'échelle d'une zone, pas une mesure du prix d'un bien précis ni du marché en temps réel. Le dernier trimestre peut être provisoire et révisé. Sans indice applicable, la vente reste à son prix historique et cette limite est signalée. Le prix réel, le prix actualisé et le trimestre utilisé sont conservés dans l'estimation et le rapport.
Pondération : distance et récence
Le prix au m² local est une moyenne pondérée des comparables, en utilisant le prix actualisé lorsqu'il existe. Plus une vente est proche et récente, plus son poids est important. Les pondérations conservent un minimum pour éviter d'annuler le poids des autres ventes retenues.
Le poids de distance est max(0,1 ; 1 - distance en km / 5). Le poids de récence est max(0,2 ; 1 - âge en mois / 36), avec un mois approché à 30 jours. Le poids final est leur produit ; la moyenne est la somme des prix au m² pondérés divisée par la somme des poids. Une médiane est également calculée à titre de comparaison.
3. Analyse IA : les caractéristiques du bien
L'IA reçoit les ventes comparables, leurs prix réels et actualisés, la moyenne locale pondérée et les caractéristiques que vous renseignez. Elle propose une fourchette et documente les ajustements liés notamment à l'état, au DPE, à l'étage et aux équipements. L'actualisation par indice est déjà faite ; elle ne doit pas être appliquée une seconde fois par l'IA.
Ces ajustements sont des appréciations du modèle, pas des coefficients officiels ni des observations directes de l'intérieur du bien. Ils peuvent être imparfaits et dépendent de la qualité des informations saisies. Les impacts et explications retournés sont consultables dans le résultat et le rapport.
Quand les données ne suffisent pas
Si la source DVF est indisponible ou si moins de 3 ventes sont retenues, aucune estimation n'est produite et l'IA n'est pas appelée. De 3 à 7 ventes, l'estimation est signalée comme indicative. Le nombre de comparables, leur proximité et leur récence contribuent au score de fiabilité ; ce score n'est pas un pourcentage de précision.
Une estimation reste une aide à la décision, pas une expertise certifiée ni une garantie de prix ou de délai de vente. Pour un bien atypique ou une décision engageante, une visite et un avis professionnel peuvent être nécessaires.